第8話 ─ 「出口」を決めると投資は一気に安定する。売る・持つの判断基準

　不動産投資で最も曖昧にされがちなテーマが「出口戦略」です。多くの人が“買うこと”に意識を向けがちですが、私たちが実践してきて断言できるのは、出口を決めていない投資ほどリスクが高いということです。出口とはつまり、「いつ・どうやって回収するか」をあらかじめ設計すること。これがあるだけで、判断は驚くほどブレなくなります。

出口戦略には大きく2つあります。
①売却による回収（キャピタル）
②長期保有による収益（インカム）

問題は「どちらを選ぶべきか」です。私たちは次の3つの指標で判断しています。
１．収益性の“改善余地”があるか
　家賃アップや管理改善で伸びしろがあるなら保有。逆に伸び切っている物件は、売却のタイミングを検討します。
２．エリアの将来性が維持されているか
　人口構造、再開発、企業動向。これらがプラスなら保有、マイナスに傾き始めたら売却を視野に入れます。
３．修繕の波が来ていないか
　築年数が進むと修繕費が一気に増えます。大規模修繕が予測される前に出口を取るのは立派な戦略です。

　実際、私たちも物件ごとに「10年保有」「5年で売却」「利回り改善後に出口」といった明確な方針を持って運用しています。これがあるだけで、判断に迷いがなくなり、キャッシュフローも安定します。出口戦略が整うと、投資は“感覚”から“設計されたビジネス”へ変わります。

　次回は、不動産投資を続けるうえで最も大きなテーマ──**「メンタル・判断軸の作り方」**についてお話しします。これを持つと投資の失敗確率が一気に下がります。